Chuỗi tọa đàm đã trở thành diễn đàn đối thoại chính sách, nơi cơ quan kiểm toán, cơ quan quản lý và các địa phương cùng nhận diện những bất cập của hệ thống để hướng tới mục tiêu nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động thẩm định giá đất.

Theo Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng, vấn đề lớn nhất hiện nay không nằm ở việc thiếu phương pháp định giá mà là thiếu một hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp phát huy hiệu quả. Thực tế tại nhiều địa phương cho thấy, có dự án kéo dài tới 24 tháng vẫn không tìm đủ tài sản so sánh; nhiều hợp đồng chuyển nhượng kê khai thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Khi dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đúng thị trường thì dù áp dụng bất kỳ phương pháp định giá nào cũng khó bảo đảm kết quả sát thực tiễn. Chính vì vậy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan được xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới.

Một điểm nghẽn khác được chỉ ra là khoảng cách giữa quy định pháp luật và thực tiễn triển khai. Từ việc lựa chọn phương pháp định giá đối với các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp đến việc áp dụng suất vốn đầu tư cho các loại hình bất động sản đặc thù như khách sạn, sân golf hay khu đô thị hỗn hợp, nhiều quy định vẫn cần được hướng dẫn cụ thể và thống nhất hơn. Theo lãnh đạo Kiểm toán Nhà nước, điều quan trọng không phải tranh luận phương pháp nào đúng hơn, mà là mọi phương pháp chỉ phát huy hiệu quả khi có dữ liệu tốt, quy định rõ ràng và cách hiểu thống nhất.

Tọa đàm cũng dành nhiều thời lượng phân tích việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh từ ngày 1/7/2026. Đây được đánh giá là bước đổi mới quan trọng nhằm đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và tăng tính công khai, minh bạch. Tuy nhiên, để cơ chế mới vận hành hiệu quả, nhiều địa phương băn khoăn về cơ sở xây dựng hệ số điều chỉnh, mức độ tin cậy của dữ liệu và cách xử lý đối với các dự án đặc thù.

Từ góc độ quản lý ngành, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc bãi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hằng năm là bước cải cách quan trọng nhằm đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận hơn với giá thị trường. Tuy nhiên, việc thu thập dữ liệu đầu vào vẫn gặp nhiều khó khăn do nhiều giao dịch chưa phản ánh đúng giá trị thực, trong khi hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và giá đất tại nhiều địa phương chưa đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu cập nhật và chia sẻ thông tin. Cùng với đó là tình trạng thiếu nhân lực có chuyên môn và số lượng tổ chức tư vấn đủ điều kiện tham gia định giá còn hạn chế.

Đại diện Bộ Tài chính cũng nhìn nhận, những hạn chế về thể chế, dữ liệu, tổ chức thực hiện và trách nhiệm pháp lý đang ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả thẩm định giá, làm chậm tiến độ nhiều dự án đầu tư cũng như công tác quản lý tài sản công. Vì vậy, để nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất cần triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện thể chế, xây dựng dữ liệu, phát triển nguồn nhân lực, ứng dụng công nghệ và tăng cường cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan.

Thực tiễn từ các địa phương tiếp tục cho thấy những khó khăn trong việc lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, thiếu dữ liệu phục vụ phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư. Các địa phương kiến nghị hoàn thiện cơ chế xử lý đối với trường hợp không thu thập đủ thông tin thị trường, đồng thời thống nhất cách đánh giá của các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán nhằm tạo môi trường pháp lý an toàn cho các tổ chức tư vấn và đội ngũ thực thi.

Qua chuỗi ba tọa đàm, Kiểm toán Nhà nước khẳng định, KTNN không làm thay chức năng quản lý nhà nước, không làm thay chức năng quyết định giá đất của địa phương và cũng không thay thế trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, mà thông qua hoạt động kiểm toán và đối thoại chính sách để phản ánh khách quan những vấn đề phát sinh từ thực tiễn, góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước. Đồng thời, các trao đổi chuyên sâu cũng giúp Kiểm toán Nhà nước tiếp tục hoàn thiện phương pháp kiểm toán, nâng cao chất lượng kiểm toán việc xác định giá đất, đáp ứng yêu cầu của Quốc hội trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đất đai đang bước vào giai đoạn thực thi với nhiều đổi mới quan trọng./.