Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đề xuất chuyển đổi căn bản, thống nhất áp dụng một phương pháp xác định giá đất dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, được hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành. Ban soạn thảo cho rằng, phương pháp này giúp đơn giản hóa, minh bạch phương thức xác định giá đất của dự án, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tính toán, triển khai đầu tư với thời gian được rút ngắn.

Các đại biểu cơ bản đồng tình với định hướng nêu trên, nhấn mạnh nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch dựa trên dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống” được nêu là rất quan trọng. Tuy nhiên, vấn đề cũng được đặt ra là việc thống nhất phương pháp có đồng nghĩa với giải quyết triệt để bất cập trong định giá đất? Bởi vấn đề cốt lõi là dữ liệu đầu vào có phản ánh đúng thực tế thị trường hay không, trách nhiệm của cơ quan xác định giá được quy định thế nào và người dân có cơ chế gì để giám sát, kiến nghị khi mức bồi thường chưa thỏa đáng.

Đại biểu Tô Huy Vũ, đoàn Hà Nội đề xuất về công thức tính tiền bồi thường: Luật hiện hành bồi thường theo giá đất cụ thể, còn dự thảo chuyển sang tính theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh và nhân thêm yếu tố hoàn toàn mới là tỷ lệ bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Dù Điều 3 định nghĩa bồi thường là trả lại giá trị quyền sử dụng đất nhưng Điều 72 và Điều 18 không đặt mức sàn tối thiểu cho tỷ lệ này. Trong khi đó, hiện mới có 43,1% đơn vị cấp huyện cũ có cơ sở dữ liệu bảng giá đất và thời gian đến ngày áp dụng 01 tháng 01 năm 2028 chỉ còn khoảng 14 tháng cho 34 tỉnh, thành. Theo đại biểu Tô Huy Vũ, như vậy thì sẽ thiếu cơ sở và việc tính tỷ lệ bồi thường không có quy định mức sàn thì dễ dẫn đến những thiệt thòi cho người dân nếu không được quy định.

Đại biểu Trần Anh Tuấn, Đoàn TP Hồ Chí Minh đánh giá cao quy trình giao cho cơ quan tài chính cấp tỉnh chủ trì, phối hợp xây dựng, đề xuất bảng giá và hệ số điều chỉnh; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp ra quyết định, tuy nhiên đại biểu cũng cho rằng, tỷ lệ bồi thường từng loại đất do địa phương quyết định, tác động tới số tiền của người dân nhận được khi Nhà nước thu hồi đất. Đại biểu nêu ví dụ, có trường hợp đất nông nghiệp ở khu đô thị thị hóa, nhưng do quy hoạch không được chuyển đổi, dẫn đến giá đền bù chênh khá nhiều. Nếu dự thảo sửa đổi chưa giải quyết được vấn đề này thì bức xúc của người dân vẫn tồn tại.

Đại biểu Nguyễn Duy Minh, đoàn Đà Nẵng đề nghị, làm rõ yêu cầu kiểm chứng dữ liệu đầu vào, nguyên tắc loại trừ các giao dịch bất thường và trách nhiệm giải trình trong xác định giá đất; đồng thời công khai những căn cứ chủ yếu của phương án giá để người dân, doanh nghiệp có thể theo dõi, giám sát.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế đánh giá tác động khi mức giá biến động lớn, nhất là đối với nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân, chi phí bồi thường, tái định cư và việc triển khai các dự án đầu tư. Việc cập nhật giá đất phải sát thực tiễn nhưng cần có giải pháp hạn chế những biến động đột ngột, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ, đoàn Quảng Trị dẫn con số khoảng 90% số vụ khiếu kiện và 90% số vụ việc xử lý cán bộ sai phạm thời gian qua liên quan đến đất đai. Một số cán bộ, cơ quan được giao xác định giá đất còn tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất. Do đó, đại biểu đề nghị, người thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự, căn cứ quy định và hồ sơ tại thời điểm quyết định, không vụ lợi thì không bị xử lý khi quy định hoặc cách hiểu thay đổi sau đó; sai sót không cố ý, không vụ lợi, đã chủ động khắc phục thì được xem xét miễn, giảm trách nhiệm.

Xây dựng bảng giá đất và giá cụ thể bám sát giá trị giao dịch thực tế trên thị trường sẽ là nền tảng để điều hoà lợi ích giữa những người sử dụng đất, từ đó tránh được tình trạng khiếu kiện.