Từ 1/7/2025 cả nước bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và phường - xã. Trong khi đó, luật Đất đai 2024 vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, việc tồn tại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo cả 3 cấp này là vướng mắc, chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Ngoài ra, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ. Cùng với đó, các dự án đầu tư công hay dự án quan trọng có tính chất cấp bách, đặc thù để phục vụ những nhiệm vụ chính trị, đối ngoại chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch.
Luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên Điều hành Cấp cao của Văn phòng luật sư NH Quang và Cộng sự khẳng định, Luật Đất đai 2024 có nhiều tiến bộ, đã thay đổi quan niệm về đất đai, về sử dụng đất; các vấn đề đền bù, tái định cư cũng đã được quan tâm đúng mức. Nhưng có 3 điểm nghẽn cần điều chỉnh sửa đổi để Luật thực sự đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả đất đai:
"Điểm nghẽn thứ nhất là tôi nghĩ là trong tư duy chính sách và quản trị đất đai thì về cơ bản chúng ta vẫn coi trọng đất đai là tài sản, vật chất mà xem nhẹ đất đai là nguồn sống và không gian sống của con người. Điểm nghẽn thứ hai lớn đấy trong luật trước đây và hiện nay thì vẫn còn nhiều nguyên tắc quản lý đất đai thoát ly thực tiễn mà cái điểm này thì Tổng bí thư nhấn mạnh là phải giải quyết các vấn đề là từ góc nhìn thực tiễn, từ vấn đề đời sống và từ vấn đề của thị trường. Điểm nghẽn thứ ba, chúng ta chưa xác lập đúng đắn và hợp lý thẩm quyền quản lý đất đai của chủ sở hữu toàn dân trong các dự án kinh tế sử dụng diện tích đất lớn. Ví dụ như là các khu công nghiệp, khu đô thị có tác động chi phối thị trường bất động sản".
Các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai thì chỉ ra một số vướng mắc trong thu hồi đất, bồi thường và tái định cư cần được sửa đổi trong luật. Đồng thời cho rằng, cần thẳng thắn nhìn nhận việc thực hiện chủ trương định giá đất theo nguyên tắc thị trường còn nhiều lúng túng. Thậm chí, tại một số nơi đã xảy ra tình trạng lạm dụng nguyên tắc này một cách méo mó. Bởi, theo quy định, ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất), giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc kết quả tư vấn. Còn ở thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), giá đất do các bên tự thỏa thuận theo pháp luật dân sự; Nhà nước kiểm soát chủ yếu thông qua quy hoạch, công cụ tài chính, định hướng không gian và hạ tầng. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước ở thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất thứ cấp và kết quả của đơn vị tư vấn, trong khi việc xác định giá đất cụ thể vẫn gặp nhiều khó khăn. Điều này khiến vai trò quyết định, điều tiết giá đất của Nhà nước chưa được phát huy đầy đủ, đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, thậm chí làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam nêu thực tế: "Giá bất động sản tăng phi mã trong thời gian vừa qua và tâm lý xã hội đầu cơ, chờ giá đất tăng phổ biến. Nếu giá đất tăng cao như vậy chi phí đầu vào tất cả các doanh nghiệp cũng đều tăng cao, dẫn đến nhiều doanh nghiệp không chịu nổi, phải đóng cửa và kể cả sự hấp dẫn của các doanh nghiệp FDI cũng giảm. Vì vậy, quan điểm của chúng tôi khi xây dựng luật này thì Nhà nước cần quản lý điều tiết thị trường để kiểm soát được chênh lệch địa tô, cần có cơ chế thuế thích hợp, đảm bảo cho thị trường của chúng ta sẽ lành mạnh hơn".
Ông Bùi Văn Kiệt, Chủ tịch phường Cái Khế, TP Cần Thơ cũng cho biết: Việc triển khai trong thực tế đã phát sinh một số khó khăn vướng mắc như việc không quy định rõ việc thực hiện tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến mâu thuẫn khi triển khai thực hiện:
"Quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024 cần quy định cụ thể trong trường hợp gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì giá đất tính tiền thuê đất được xác định theo giá đất cụ thể quy định tại Điều 160 hay xác định theo Bảng giá đất quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024. Thứ hai, sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng bỏ điều kiện khi tách thửa phải “bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý”. Đồng thời, đề xuất trường hợp chuyển mục đích một phần thửa đất thì không phải tách thửa".
Trước thực tế này, tại dự thảo tờ trình sửa luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai gồm 68 khoản, chia thành 3 nhóm nội dung. Đáng chú ý, với vấn đề tài chính đất đai, Bộ đề xuất sửa khoản 10 điều 13 (quy định quyền của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu toàn dân về đất đai), theo hướng quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng và thuê đất theo từng loại dự án, cùng hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng khi triển khai dự án. Sửa đổi, bổ sung điều 158 theo hướng sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất. Sửa đổi điều 159, 160 Luật Đất đai theo hướng sử dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất; đồng thời để tính thuế, phí liên quan, xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm theo khu vực, vị trí đã nêu trong bảng giá nhằm điều chỉnh mức giá hằng năm. Hệ số này có thể được sửa đổi, bổ sung trong năm. UBND cấp tỉnh được giao quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm, bắt đầu từ năm kế tiếp kỳ 5 năm của bảng giá đất. Chính phủ sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình xây dựng và ban hành hệ số này./.
Bình luận